Правен режим на подобренията в недвижими имоти

ВЪВЕДЕНИЕ

В последните години след приемането на новия Граждански процесуален кодекс и възприемането на факултативния достъп до касация, Върховният касационен съд постанови множество решения, с които се обобщава и преодолява съществуващата противоречива съдебна практика по най-разнообразни въпроси на подобренията. Актовете, постановени по реда на чл. 290–293 от ГПК, посветени на подобренията, са най-многобройни. Най-голям е и броят на постановените тълкувателни решения на ВС, свързани с тази проблематика. Въпреки това, принципите за справедливост и забрана за неоснователно обогатяване, съчетани с тежестта на конкретните факти, често водят до значителна свобода в преценката на съдилищата, което от своя страна позволява да бъдат възприети за правилни различни разрешения в отделни случаи, макар и понякога въз основа на противоположни и дори взаимоизключващи се чисто юридически съображения. Резултатът от това е продължаващата непредвидимост в съдебната практика по делата, свързани с подобрения в недвижими имоти.

Същевременно монографичните изследвания върху проблемите на подобренията в гражданскоправната ни литература се изчерпват с монографията на д-р Кръстю Цончев „Подобренията“, която обаче, поради целта си „да даде по възможност по-голяма проблематика и най-разнообразна аргументация“, оставя твърде много „открити“ въпроси. Отделните коментари в трудовете, свързани с вещното и облигационното право на акад. Л. Василев, проф. В. Таджер, проф. П. Венедиков, проф. Вл. Петров и проф. Г. Боянов, също разкриват известни противоречия.

Ето защо цялостното изясняване на правния режим на подобренията в недвижими имоти би улеснило съдебната практика, би спомогнало за избягване на възприемането на противоречиви разрешения по сходни казуси, с което би се постигнала и предвидимост в практиката на съдилищата. Това от своя страна би облекчило и страните, и техните адвокати по потенциалните и вече възникналите спорове във връзка с подобренията. От друга страна, с оглед динамиката в законодателството ни, изследването би могло да бъде от полза и за запазването, и изменението на съществуващата правна регламентация на подобренията, както и за нейното допълване с оглед подобряването ѝ.

Самият институт на подобренията съвместява множество различаващи се помежду си абстрактни отношения, породени от разнородни юридически факти, които по волята на законодателя водят до различни правни последици. От друга страна, общата законодателна идея, залегнала в основата на тези положения и предписания относно отношенията, свързани с подобренията, позволява те да бъдат разглеждани като логическо и правно завършено цяло. При осъществяване на своята регулативна функция, която винаги се свежда до това, да бъдат подредени отношенията по повод обмена на блага, правото следва принципите на социална свобода, равенство и справедливост (в съответните исторически граници), които го легитимират като социално оправдан ценностен ред. В тази връзка правото преобразува социалната практика в правно явление. Именно ценностната обвързаност на правните явления разкрива социалния им смисъл и цели, които намират израз в тяхното нормативно структуриране в правен институт.

От тази гледна точка в глава І, параграф 1 на труда, се изследват социалният смисъл и целите на подобренията като правно явление. В § 2 се проследява възникването на института на подобренията в Римското частно право и последващата му рецепция в модерното право, респективно в българското законодателство. В § 3 се анализират становищата на съвременната българска гражданскоправна теория относно понятието „подобрения“ и се дава определение за него. Параграфи 4 и 5 са посветени на нормативната конструкция на подобренията като правопораждащ юридически факт – условие за възникване на правно качество „подобрител“ на чужд имот и произтичащите от това негови субективни права – право на вземане и право на вдигане на подобренията.

Институтът на подобренията няма единна правна уредба в българското законодателство, въпреки широкото му приложно поле. Това налага да се изследват различните видове подобрения. Те са предмет на глава ІІ от труда. Разгледани са подобренията, извършвани от владелец – добросъвестен и недобросъвестен; подобренията при съсобственост; подобренията, извършени от носители на ограничени вещни права; подобрения от собственик и подобрения, извършени от държател. В глава ІІІ на труда са изследвани предвидените в позитивното право способи за погасяване на правата, произтичащи от направени подобрения, а глава ІV е посветена на защитата на правата на подобрителя.

В заключението са изложени предложения de lege ferenda, чрез които се извеждат теоретично обосновани изводи за промяна в законодателството, като елемент от практическото значение на труда.